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房地产企业资产转让、股权转让、拆迁安置补偿税务筹划

2020-02-20 来源:亿企智库 作者:亿企智库 阅读:

  目录

  一、资产转让

  (一)转让方需缴纳的税费

  (二)受让方需缴纳的税费

  二、股权转让

  (一)转让方需缴纳的税费

  (二)受让方需缴纳的税费

  三、拆迁安置补偿

  (一)被拆迁方需缴纳的税费

  (二)拆迁方需缴纳的税费——无

  四、增资后股权转让

  (一)增资方需缴纳的税费

  (二)股权转让方/退出方需缴纳的税费

  (三)税筹重点:股权转让方/退出方取得增资款的路径设计

  五、同一控制下资产划目标公司转让股权

  (一)同一控制下资产划转需缴纳的税费——无

  (二)目标公司股权转让需缴纳的税费

  六、以不动产出资入股后转让股权

  (一)不动产出资入股需缴纳的税费

  (二)股权转让需缴纳的税费

  七、企业分立后转让股权

  思考:以企业分立形式转移土地使用权的税务问题

  (一)分立过程需缴纳的税费

  (二)股权转让需缴纳的税费

  八、企业合并后转让股权

  (一)合并过程需缴纳的税费

  (二)股权转让需缴纳的税费

  九、合作开发

  (一)一方出地一方出钱共同设立项目公司的情况

  (二)一方出地一方出钱(出钱方不入股),双方合作建房

  导读

  除土地招拍挂之外,地产项目的取得方式最主要的途径是并购,本文从旧改城市更新项目的取得方式入手,分别就资产转让、拆迁安置补偿、增资后转股、不动产出资入股后转股、企业分立后转股等交易模式的税费缴纳情况进行分析,并从中提炼出税务筹划的基本原理和实操的具体细则。

  房地产税务筹划实操系列总分为九大部分,今天我们就来说说第一部分:资产转让,有不对之处,欢迎指正!

  一、资产转让

  1、转让方需缴纳的税费

  1.增值税及附加

  老项目:交易价/(1+5%)*5%*(1+3%+7%)。

  新项目:交易价/(1+11%)*11%*(1+3%+7%)。

  缴纳依据:

  《营业税改征增值税试点有关事项的规定

  (三)销售额

  10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

  房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

  (八)销售不动产

  1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

  2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

  3.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,应适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

  4.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产,应适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

  7.房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

  8.房地产开发企业中的小规模纳税人,销售自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计税。

  9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

  《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例

  第二条 凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人,都是城市维护建设税的纳税义务人(以下简称纳税人),都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。第三条 城市维护建设税,以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据,分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。

  第四条 城市维护建设税税率如下:

  纳税人所在地在市区的,税率为百分之七;

  纳税人所在地在县城、镇的,税率为百分之五;

  纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为百分之一。

  《征收教育费附加的暂行规定

  第二条 凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人,除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》(国发[1984]174号文)的规定,缴纳农村教育事业费附加的单位外,都应当依照本规定缴纳教育费附加。

  第三条 教育费附加,以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据,教育费附加率为3%,分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。

  除国务院另有规定者外,任何地区、部门不得擅自提高或者降低教育费附加率。

  第七条 企业缴纳的教育费附加,一律在销售收入(或营业收入)中支付。

  2.土地增值税

  关于扣除基数的三种计算方式:

  方式一:房产登记价。

  方式二:重置成本*成新度作为扣除基数,重置成本由评估机构评估确定。

  方式三:购置成本按年加计5%作为扣除基数,即登记价*(1+年限*5%)。

  以上可让税务机关“协助”直接核定成本,视哪一个成本更高,从而选定最有利的土增税缴纳方式。

  缴纳依据:

  《中华人民共和国土地增值税暂行条例

  第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

  第六条 计算增值额的扣除项目:

  (一)取得土地使用权所支付的金额;

  (二)开发土地的成本、费用;

  (三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

  (四)与转让房地产有关的税金;

  (五)财政部规定的其他扣除项目。

  第九条 纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:

  (一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

  (二)提供扣除项目金额不实的;

  (三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。

  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则(财政部[1995]6号)》

  第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为

  (一)取得土地的使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定交纳的有关费用。

  (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发)包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等。

  前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

  建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

  基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

  公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

  开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

  (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

  财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

  上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

  (四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格,评估价格须经当地税务机关确认。

  (五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税,因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

  (六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

  第十四条 ……提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

  转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

  《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告(总局公告2016年第70号)》

  一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

  营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

  为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

  土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

  二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题

  纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户,其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认,应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第六条规定执行。

  三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题

  (一)营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

  (二)营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

  其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

  四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题

  房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时,按以下方法确定相关金额:

  (一)土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

  (二)与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加

  六、关于旧房转让时的扣除计算问题

  营改增后,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算:

  (一)提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的,按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

  (二)提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的,按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

  (三)提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的,按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和,并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字[1995]48号)》

  七、关于新建房与旧房的界定问题

  新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定

  十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

  转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

  国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知(国税函发[1995]110号)

  五、土地增值税的征税对象是什么?

  土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

  计算增值额需要把握两个关键:一是转让房地产的收入,二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入,税务机关要进行核实,对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。扣除项目按《条例》及《细则》 规定有下列几项:

  (一)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款。

  (二)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

  (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定,与房地产开发有关的费用直接计入当年损益,不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作,《细则》规定,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 %以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 %以内计算扣除。

  (四)旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值,并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

  (五)与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

  (六)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

  六、具体计算增值额时应注意什么?

  在具体计算增值额时,要区分以下几种情况进行处理:

  (一)对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款,交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。这样规定,其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

  (二)对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,和开发土地所需成本再加计开发成本的20 %以及在转让环节缴纳的税金。这样规定,是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

  (三)对取得土地使用权后进行房地产开发建造的,在计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金,并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报,以调动其从事正常房地产开发的积极性。

  (四)转让旧房及建筑物的,在计算其增值额时,允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额(即房屋及建筑物的重置成本价乘以新都折扣率后的价值),以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额,不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响,比较合理。

  十一、房地产评估的计税事项是什么?

  在征税中,对发生下列情况的,需要进行房地产评估:

  (一)出售旧房及建筑物的;

  (二)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

  (三)提供扣除项目金额不实的;

  (四)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。

  《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税[2006]21号)》

  二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

  纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

  对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。

  《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税[2006]21号)》

  三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

  国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复(国税函[2007]645号)

  四川省地方税务局:

  你局《关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请示》(川地税发[2007]7号)收悉,批复如下:

  土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。(注意:实质重于形式的原则)

  3.印花税

  缴纳依据:

  《中华人民共和国印花税暂行条例

  第一条 在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人,都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当按照本条例规定缴纳印花税。

  第二条 下列凭证为应纳税凭证:

  (一)购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证;

  (二)产权转移书据;

  (三)营业账簿;

  (四)权利、许可证照;

  (五)经财政部确定征税的其他凭证。

  《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则(财税字[1988]第225号)》

  第五条 条例第二条所说的产权转移书据,是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。

  《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知(国税发[1991]155号)》

  十、“产权转移书据”税目中“财产所有权”的转移书据的征税范围如何划定?

  “财产所有权”转移书据的征税范围是:经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据,以及企业股权转让所立的书据。

  4.所得税

  企业所得税:(交易总价-房产余值-土增税-印花税)*25%。

  个人转让土地使用权、商用房等按照“财产转让所得”项目征收个人所得税,并以财产转让取得的收入额减去财产原值和相关税费后的余额作为应纳税所得额。

  备注:增值税是价外税,因此在所得税层面不扣除。

  2受让方需缴纳的税费

  1.契税

  缴纳依据:

  《中华人民共和国契税暂行条例

  第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。

  第三条 契税税率为3—5%。

  契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。

  第四条 契税的计税依据:

  (一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;

  (二)土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

  (三)土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

  前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。

  第五条 契税应纳税额,依照本条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式:

  应纳税额=计税依据×税率

  《中华人民共和国契税暂行条例细则

  第三条 条例所称承受,是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。

  第八条 土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:

  (一)以土地、房屋权属作价投资、入股;

  (二)以土地、房屋权属抵债;

  (三)以获奖方式承受土地、房屋权属;

  (四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

  《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知(财税[2016]43号)》

  一、计征契税的成交价格不含增值税。

  2.印花税

  缴纳依据:同上。

  3税筹重点:所得税

  企业所得税:通过公募基金通道新增成本。

  个人所得税:税收洼地(如江西共青城)9.22%税收结构分析。

  二、股权转让

  转让方需缴纳的税费

  1.印花税

  缴纳依据:

  《中华人民共和国契税暂行条例

  第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。

  第三条 契税税率为3—5%。

  契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。

  第四条 契税的计税依据:

  (一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;

  (二)土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

  (三)土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

  前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。

  第五条 契税应纳税额,依照本条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式:

  应纳税额=计税依据×税率

  《中华人民共和国契税暂行条例细则

  第三条 条例所称承受,是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。

  第八条 土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:

  (一)以土地、房屋权属作价投资、入股;

  (二)以土地、房屋权属抵债;

  (三)以获奖方式承受土地、房屋权属;

  (四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

  《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知(财税[2016]43号)》

  一、计征契税的成交价格不含增值税。

  2.所得税

  企业所得税:(股权转让所得-股本/取得股权所支付的对价-印花税)*25%。

  股权转让个人所得税税率为20%。

  注:季度预缴与年度汇算清缴的关系;股本是否为实收资本?

  缴纳依据:

  《中华人民共和国企业所得税法

  第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。

  第十六条 企业转让资产,该项资产的净值,准予在计算应纳税所得额时扣除。

  第十九条 非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得,按照下列方法计算其应纳税所得额:(二)转让财产所得,以收入全额减除财产净值后的余额为应纳税所得额;

  第五十四条 企业所得税分月或者分季预缴。

  企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内,向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表,预缴税款。

  《中华人民共和国企业所得税法实施条例

  第三十一条 企业所得税法第八条所称税金,是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。

  《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知(国税函[2010]79号)》

  三、关于股权转让所得确认和计算问题

  企业转让股权收入,应于转让协议生效、且完成股权变更手续时,确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后,为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时,不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。

  《股权转让所得个人所得税管理办法(试行)》

  第四条 个人转让股权,以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按“财产转让所得”缴纳个人所得税。

  合理费用是指股权转让时按照规定支付的有关税费。

  2受让方需缴纳的税费

  印花税

  缴纳依据:同上

  三、拆迁安置补偿

  被拆迁方需缴纳的税费

  所得税

  (1)货币补偿:企业所得税:拆补款*25%;个人所得税:免。

  (2)房产补偿:被搬迁居民取得的搬迁补偿免征个人所得税;被搬迁企业取得的搬迁补偿应计入企业所得税应税收入,其中补偿房产按照公允价值确认收入。

  相关依据:

  《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知(财税[2005]45号)》

  一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税。

  《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知(国税函[2009]118号)》

  二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入,应按以下方式进行企业所得税处理:

  (一)企业根据搬迁规划,异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务,用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产),或对其他固定资产进行改良,或进行技术改造,或安置职工的,准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额,计入企业应纳税所得额。

  (二)企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告,应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额,计算缴纳企业所得税。

  (三)企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产,可以按照现行税收规定计算折旧或摊销,并在企业所得税税前扣除。

  (四)企业从规划搬迁次年起的五年内,其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额,在五年期内完成搬迁的,企业搬迁收入按上述规定处理。

  《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)

  第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:

  (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

  (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

  (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

  (注意:开发商向被搬迁人交付回迁物业,实际上是以城市更新项目开发产品换取了被搬迁人在拆除重建范围内的原物业资产,符合上述规定,应当视同销售缴纳企业所得税。)

  《城市更新税收政策指引(深地税办发[2012]37号)》

  第三部分第(二)条第3款规定:“项目开发主体以开发产品作为拆迁补偿,应视同销售计入企业所得税应税收入,视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费,同时计入企业所得税应计开发成本。”

  第二部分第(三)条第2款规定:“……如企业获得房产形式的拆迁补偿,应按公允价值确认搬迁收入。”

  《企业政策性搬迁所得税管理办法

  第十六条 企业的搬迁收入,扣除搬迁支出后的余额,为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度,将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。

  《关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复(国税函[1998]428号)》

  你局《关于旧城改造征用居民房屋个人取得的赔偿费征免个人所得税的请示》(深地税发[1998]274号)收悉,经研究,现批复如下:

  按照城市发展规划,在旧城改造过程中,个人因住房被征用而取得赔偿费,属补偿性质的收入,无论是现金还是实物(房屋),均免予征收个人所得税。

  被搬迁人免缴增值税

  缴纳依据:

  《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税[2016]36号)》之附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定

  一、下列项目免征增值税

  (三十七)土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

  被拆迁方免征土地增值税

  相关依据:

  《中华人民共和国土地增值税暂行条例

  第八条 有下列情形之一的,免征土地增值税:(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

  第十一条 ……条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

  因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。

  国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知(国税函发[1995]110号)

  九、土地增值税的减免税政策规定有哪些?

  按照《条例》 和《细则》 的规定,土地增值税减免税共有四条:

  (二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。这是因为,政府在进行城市建设和改造时需要收回一些土地使用权或征用一些房产,国家要给予纳税人适当的经济补偿,免予征收土地增值税是应该的。

  (三)因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产而取得的收入,免征土地增值税。根据城市规划,污染、扰民企业(主要是指企业产生的过量废气、废水、废渣和嗓音,使城市居民生活受到一定的危害)需要陆续搬迁到城外,有些企业因国家建设需要也要进行搬迁。这些企业要搬迁不是以盈利为目的,而是为城市规划需要,存在许多困难,如人员安置、搬迁资金不足等;而且大都是一些老企业,这个问题就更突出。为了使这些企业能够易地重建或重购房地产,对其自行转让原有房地产的增值收益,给予免征土地增值税是必要的。

  拆迁安置补偿合同无需缴纳印花税

  相关依据:

  《中华人民共和国印花税暂行条例

  第二条下列凭证为应纳税凭证:

  1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证;

  2.产权转移书据;

  3.营业帐簿;

  4.权利、许可证照;

  5.经财政部确定征税的其他凭证。

  (注意:印花税属于列举征收,而“搬迁补偿协议”不在列举范围内,此搬迁补偿收入也可以暂不缴纳印花税。)

  2拆迁方需缴纳的税费——无

  注:

  1.补偿部分如为物业,则视同销售,需缴纳增值税,并计入企业所得税应税收入。

  2.补偿物业按视同销售价格计入开发成本。

  说明:城市更新项目实施主体支出的货币补偿费用作为搬迁补偿支出,列支在土地征用费及拆迁补偿费中,计入企业所得税应计开发成本;深圳城市更新实行市场化的搬迁补偿标准,若项目实施主体能够提供合理的搬迁补偿费用支付凭据,该等补偿费用通常均可纳入企业所得税扣减项,包括个人被搬迁人出具的搬迁补偿费收款收据、向拆迁服务机构支付的委托拆迁费用凭证等。

  文章:龙宸地产

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